Zwangsversteigerung kann privates Veräußerungsgeschäft auslösen
Werden Grundstücke innerhalb von 10 Jahren wieder veräußert, unterliegt der hierbei erzielte Gewinn der Einkommensteuer. Maßgebend für die Berechnung der Frist ist dabei jeweils das Datum des notariellen Vertrages. Ausgenommen von der Besteuerung werden Gebäude, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, wobei eine Selbstnutzung im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren bei einer zuvor erfolgten Vermietung ausreichend ist.
Der Bundesfinanzhof hatte mit Urteil vom 23. Juli 2019 (Az. IX R 28/18) entschieden, dass eine staatliche Enteignung nicht als privates Veräußerungsgeschäft angesehen werden kann. Ein solches setzt nämlich nach Auffassung des Gerichts voraus, dass die Eigentumsübertragung auf einen Veräußerungswillen des Grundstückseigentümers zurückzuführen ist. Ein solcher Wille fehlt aber, wenn ein Grundstück enteignet und damit ohne maßgeblichen Einfluss des Eigentümers übertragen wird.
Im nun vorliegenden Streitfall hat der Bundesfinanzhof dies allerdings nicht auf den Fall einer Zwangsversteigerung übertragen (Urteil vom 12. November 2024 – IX R 6/24). Auch bei einer Zwangsversteigerung beruht nach Auffassung der Richter der Eigentumsverlust nämlich – anders als bei einer Enteignung – auf einem Willensentschluss des Eigentümers, weil er den Eigentumsverlust durch eine Befriedigung der Gläubiger verhindern kann. Ob dies wirtschaftlich möglich ist, sei insofern nicht entscheidend. Für die Berechnung der Veräußerungsfrist (Zehn-Jahres-Frist) ist dabei auf die Abgabe des Meistgebots abzustellen. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist nicht maßgebend.
