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Verbilligte Vermietung - Ermittlung anhand der Vergleichsmiete im selben Haus

MietshausWer eine Wohnung verbilligt vermietet, kann dennoch grundsätzlich sämtliche Kosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Betroffen sind in der Regel Vermietungen an nahe Angehörige (Kinder oder Eltern). Der volle Werbungskostenabzug für z.B. Reparaturen, Zinsen und Abschreibung gilt allerdings nur, soweit die Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete beträgt. Liegt die Miete unter dieser Grenze, werden die Kosten nur anteilig anerkannt. Wer zum Beispiel zur Hälfte der ortsüblichen Marktmiete vermietet, kann daher auch nur die Hälfte der Werbungskosten abziehen.

In der Praxis tritt häufig Streit zwischen Steuerbürgern und Finanzämtern über die Frage auf, ob die Grenze eingehalten ist und die Werbungskosten voll oder nur gekürzt abgesetzt werden können. Das Thüringer Finanzgericht hat mit Urteil vom 22. Oktober 2019 (Az. 3 K 316/19) nun entscheiden, dass maßgebend für den Vergleich die tatsächliche Fremdmiete im selben Haus und nicht der örtliche Mietspiegel ist, da ein solcher Vergleich i.d.R. sachgerechter ist. Dies gilt im Übrigen unabhängig davon, welche Berechnung günstiger ist.

Das letzte Wort wird aber auch hier der Bundefinanzhof haben, da dort unter dem Aktenzeichen IX R 7/20 das Revisionsverfahren anhängig ist.

Geklärt ist bereits, dass für den Vergleich „die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten“ heranzuziehen ist (Warmmiete). Dies hatte der Bundesfinanzhof bereits in seiner Entscheidung vom 10. Mai 2016 klargestellt (Az. IX R 44/15). Diese Berechnung ist in der Regel auch für den Steuerbürger günstiger, da die Betriebskosten auch bei einer verbilligten Vermietung fast immer in voller Höhe umgelegt werden und sich so ein günstigeres Verhältnis ergibt. So kann eine Kaltmiete unter 66% der ortsüblichen Kaltmiete unter Einbeziehen der Umlagen schnell deutlich über 66% liegen und so zu einem vollen Werbungskostenabzug führen.

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