Vermietung an einzelnen Tagen schädlich
Wird ein erworbenes Grundstück innerhalb von 10 Jahren wieder veräußert, ist der erzielte Gewinn grundsätzlich als sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern.
Ausgenommen werden allerdings Grundstücke, die zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden oder zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren.
Der Bundesfinanzhof hatte nun über einen Fall zu entscheiden, bei denen die Kläger im Jahr 2011 ein Reihenhaus zu einem Kaufpreis von 141.000 € erworben hatten. Sie bewohnten die Immobilie mit ihren Kindern selbst. Lediglich an 12 bis 25 Tagen pro Jahr vermieteten sie einzelne Zimmer im Dachgeschoss des Hauses tageweise an Messegäste und erzielten hieraus Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Im Jahr 2017 verkauften die Kläger die Immobilie schließlich für 294.500 €.
Das Finanzamt ging aufgrund der zeitweisen Vermietung der Zimmer davon aus, dass insoweit ein privates Veräußerungsgeschäft zu besteuern sei, auch wenn im Übrigen eine Selbstnutzung gegeben war.
Mit Urteil vom 19. Juli 2022 (Az. IX R 20/21) folgte der Bundesfinanzhof im Ergebnis der Argumentation des Finanzamts und nahm hinsichtlich der vorübergehend vermieteten Zimmer ein privates Veräußerungsgeschäft an.
Eine räumliche oder zeitliche Bagatellgrenze für eine unschädliche Vermietung sei dem Gesetz nämlich nicht zu entnehmen. Maßstab für die Ermittlung des anteiligen Veräußerungsgewinns ist dabei das Verhältnis der Wohnflächen zueinander (ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzte Wohnfläche zu vorübergehend vermieteter Wohnfläche). Unschädlich ist hingegen die Überlassung von Bad und Flur zu Mitnutzung durch die Mieter, denn dies schließt die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht aus.
Wären die Zimmer letztmals in 2015 vermietet worden, wäre kein privates Veräußerungsgeschäft zu erfassen gewesen, da dann das gesamte Objekt im Jahr der Veräußerung (2017) und in den beiden Vorjahren (2015 und 2016) ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden wäre (ein Tag – hier der 31.12.2015 wäre insoweit ausreichend gewesen).
Diese Entscheidung dürfte von großer Bedeutung für aller Steuerzahler sein, die ihr Haus bzw. ihre Wohnung zum Teil auch (tageweise) vermieten (z.B. im Rahmen von airbnb).
