Vertragliche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich bindend
In der Praxis führt die erforderliche Aufteilung eines Gesamtkaufpreises auf das Gebäude einerseits und den dazugehörenden Grund und Boden andererseits, immer wieder zu Streit mit dem Finanzamt. Hintergrund ist das gegenläufige Interesse von Finanzamt und Steuerbürger, da lediglich der Gebäudewertanteil abgeschrieben werden kann und folglich nur dieser zu Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führt.
Da der Kaufpreis im Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen ist und regelmäßig keine Gutachten über den Wert der einzelnen Teile vorliegen, ist eine Aufteilung in der Praxis oftmals schwierig. Das Bundesfinanzministerium stellt hierzu seit einigen Jahren eine Berechnungstabelle zur Verfügung. Die Verkehrswertermittlung erfolgt dabei nach dem Ertragswertverfahren auf Grundlage der Miete bzw. dem Sachwertverfahren.
Um unangenehme Überraschungen zu vermeiden, bietet es sich an, die Aufteilung des Kaufpreises auf das Gebäude und den Grund und Boden bereits im notariellen Kaufvertrag festzulegen. Das Finanzgericht München hat in diesem Zusammenhang mit Urteil vom 10. April 2024 (Az. 12 K 861/19) entschieden, dass eine solche Kaufpreisaufteilung grundsätzlich auch der Besteuerung zugrunde zu legen ist. Auch der Bundesfinanzhof hat diese Möglichkeit bereits 2015 gebilligt (Urteil vom 16. September 2015, Az. IX R 12/14), sofern diese nicht nur zum Schein getroffen wurde bzw. keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt.
Es empfiehlt sich also, den Kaufpreis bereits im Vertrag auf Gebäude und Grundstück aufzuteilen, um so einem späteren Streit mit dem Finanzamt vorzubeugen. Hierbei ist allerdings eine realistische und nachvollziehbare Wertbestimmung vorzunehmen.
