Steuerliche Behandlung der Instandhaltungsrücklage
Die Instandhaltungsrücklage ist eine vorgeschriebene Rückstellung einer Geldsumme durch regelmäßige Zuführungen von den Eigentümer*innen, aus der notwendige künftige Instandsetzungen, Instandhaltungen und Reparaturen am gemeinschaftlichen Eigentum finanziert werden. Faktisch handelt es sich um ein gemeinsames Sparkonto, auf dem Geld für später anstehende größere gemeinsame Aufwendungen gesammelt wird.
Sofern die Eigentumswohnung vermietet wird, können die geleisteten Beiträge zur Instandhaltungsrücklage beim einzelnen Wohnungseigentümer erst dann als Werbungskosten abgezogen werden, wenn der Verwalter sie für die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verausgabt hat. Daher sind Wohngeldzahlungen bei vermieteten Eigentumswohnungen zunächst um die Zuführungsbeträge zur Instandhaltungsrücklage zu kürzen.
Bei eigengenutzten Wohnungen können Aufwendungen für Handwerkerleistungen nach § 35a Einkommensteuergesetz als Steuerermäßigung mit 20% geltend gemacht werden. Allerdings gilt auch hier, dass die - pauschale - Zuführung zur Instandhaltungsrücklage zunächst steuerlich ohne Belang ist. Es ist vielmehr erforderlich, dass die auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallenden Aufwendungen für Handwerkerleistungen entweder in der Jahresabrechnung gesondert aufgeführt oder durch eine Bescheinigung des Verwalters nachgewiesen werden. Wenn einmalige Kosten durch eine Entnahme aus der Instandhaltungsrücklage finanziert werden, können die Aufwendungen erst im Jahr des Abflusses aus der Instandhaltungsrücklage oder im Jahr der Genehmigung der Jahresabrechnung, die den Abfluss aus der Instandhaltungsrücklage beinhaltet, berücksichtigt werden. Dies wurde so auch ausdrücklich im Schreiben des Bundefinanzministeriums vom 9. November 2016 geregelt.
Zinsen, die der Wohnungseigentümer aus der verzinslichen Anlage der Erhaltungsrücklage erzielt, gehören zu den Einkünften aus Kapitalvermögen und unterliegen dementsprechend der Abgeltungsteuer. Dies gilt auch, wenn die Eigentumswohnung vermietet wird.
