Vorsicht bei umfangreichen Renovierungen nach dem Hauskauf

Soweit innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf einer vermieteten Immobilie Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen anfallen, können diese nur im Rahmen der Abschreibung berücksichtigt werden, wenn die entsprechenden Aufwendungen (ohne die Umsatzsteuer) 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Die 3-Jahres-Frist ist dabei taggenau zu ermitteln und beginnt mit dem Übergang von Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahren. Maßgebend ist stets die Durchführung der entsprechenden Bauarbeiten.
Ist die 15-Prozent-Grenze nicht überschritten oder werden die Arbeiten erst nach 3 Jahren durchgeführt, können die entsprechenden Aufwendungen im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. Alternativ ist auf Antrag auch eine gleichmäßige Verteilung auf 2 bis 5 Jahren möglich.

Das Finanzgericht Nürnberg hat in diesem Zusammenhang mit Urteil vom 12. November 2015 (Az. 4 K 571/13) entschieden, dass auch Aufwendungen für eine energetische Sanierungsmaßnahme in diese Berechnung einzubeziehen sind. Gegen das Urteil wurde zwischenzeitlich allerdings Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesfinanzhof eingelegt (Az. IX B 3/16).